Confronto mutuo: che cosa è la perizia immobiliare?

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Quando richiedete un mutuo a un istituto di credito, prima di accettare o meno la vostra domanda esso effettuerà una serie di controlli e verifiche incentrate sulla vostra affidabilità creditizia e sulla documentazione che presenterete, in modo da comprendere se è corretta e completa. Inoltre, valuterà anche il valore dell’immobile che è oggetto della compravendita attraverso la perizia immobiliare, la quale si caratterizza per essere un punto fondamentale nella serie di controlli che servono a valutare se erogare o meno il mutuo.

In questa guida chiariremo che cosa è una perizia immobiliare, come viene effettuata e perché è così importante per l’acquisto di un immobile.

Che cosa è la perizia immobiliare e a cosa serve

Come abbiamo detto in apertura di questa guida, tutti gli istituti di credito, prima di decidere se concedervi o meno un mutuo per acquistare un immobile, effettua vari controlli e tra questi c’è la verifica del valore reale dell’immobile.

Per far questo, incarica un perito per eseguire una perizia immobiliare, il quale avrà il compito di analizzare l’immobile con il fine di stabilire il suo valore commerciale.

Nello stesso tempo, l’ente finanziario valuterà tutta la documentazione relativa alla storia catastale dell’immobile e, una volta ottenute tutte le informazioni necessarie, sarà pronta per decidere se concedervi il mutuo.

L’utilità della pre-perizia immobiliare

La pre-perizia viene effettuata per conoscere il reale valore della casa che volete acquistare per capire se questo è effettivamente quello che richiede il proprietario.

Il più delle volte, infatti, il valore reale dell’immobile è più alto rispetto a quello che valuta il perito. Incaricare un tecnico per approfondire questo aspetto, può aiutarvi a convincere il venditore ad abbassare il prezzo e di conseguenza, anche il mutuo sarà per voi meno “gravoso”.

Solo in rari casi, dalla pre-perizia, si evince che il valore reale è in realtà più basso, per esempio quando il proprietario ha fretta di vendere o se la casa nasconde qualche elemento poco chiaro, per il quale la banca non è autorizzata a chiederne il motivo.

Se scegliete di fare effettuare una pre-perizia, potete voi stessi incaricare un tecnico o chiedere alla banca di sceglierlo tra quelli della sua rete, pagandone ovviamente le spese.

Le perizie immobiliari online

Se avete bisogno di valutare velocemente l’immobile che intendete acquistare o vendere, prima di incaricare un tecnico potete calcolarne il valore reale approssimativo grazie ai sistemi di valutazione immobili online.

Si tratta di strumenti gratuiti che fanno riferimento alle banche dati delle quotazioni immobiliari e dell’Agenzia delle Entrate, quindi sono in grado di fornirvi il valore indicativo minimo, medio e massimo dell’immobile sulla base della sua grandezza, della collocazione e delle sue caratteristiche.

La presentazione della documentazione

Prima della perizia immobiliare, l’ente finanziario vi chiederà di presentare una serie di documenti che gli serviranno per valutare meglio l’immobile per cui state richiedendo il mutuo.

È possibile richiedere questa documentazione direttamente al venditore oppure potete ottenerla recandovi presso gli uffici competenti del vostro territorio.

L’indagine relativa alla documentazione non è importante solo per l’istituto di credito ma anche per voi, poiché è una forma di tutela da eventuali brutte sorprese a cui potreste incorrere.

I documenti principali per valutare un immobile e che dovrete richiedere sono i seguenti:

  • L’atto di provenienza dell’immobile. L’atto di provenienza serve per effettuare il passaggio di proprietà dell’immobile e permette di controllare:

– se l’identificazione catastale attuale corrisponde con quella dichiarata dalla titolarità;

– se lo stato della proprietà è lo stesso di quello descritto dalla titolarità;

– se l’immobile presenta la legittimità urbanistico-edilizia;

– se le modifiche e le trasformazioni che l’immobile ha subito nel tempo sono regolari.

  • La documentazione catastale, che attesta la corretta registrazione della proprietà. I documenti catastali servono anche a capire se vi sono ipoteche pendenti sull’immobile e se eventuali modifiche strutturali sono state registrate. Comprendono anche la planimetria ufficiale e la visura catastale storica sull’immobile.
  • I documenti relativi alla provenienza dell’immobile, che comprendono informazioni relative ad eventuali modifiche apportate nel tempo sull’immobile e alla sua legittimità urbanistica ed edilizia. In particolare, quelli relativi all’attestazione della legittimità urbanistico-edilizia, consentono di conoscere se, nel momento in cui l’immobile è stato costruito, si disponeva di tutte le autorizzazioni, e se i materiali utilizzati per la costruzione erano conformi. Queste informazioni sono molto importanti perché permettono di capire se l’immobile necessita di una sanatoria. La validità dell’indagine sulla legittimità urbanistico-edilizia è possibile solo se l’immobile rispetta alcune condizioni, ovvero:

– la sua costruzione è anteriore al 01/09/1967;

– è presente una regolare autorizzazione edilizia;

– è stata fatta domanda di concessione edilizia in sanatoria e l’accoglimento dell’istanza, stando alle condizioni presenti, può avere parere positivo.

In presenza di anche una sola delle precedenti condizioni, la legittimità urbanistica dell’immobile può essere determinata ma soltanto se, nel tempo, questo non abbia subito delle modifiche che richiedevano un ulteriore permesso di costruzione.

Il perito immobiliare

Ad eseguire la perizia immobiliare è, come abbiamo accennato precedentemente, un perito tecnico esperto nel settore immobiliare, il quale può essere un libero professionista o un dipendente dell’istituto di credito.

Il perito tecnico non è a conoscenza dell’iter decisionale che porta alla concessione o meno del mutuo. Egli, in maniera autonoma e senza alcuna indicazione, si limita esclusivamente a determinare il valore reale dell’immobile.

Le fasi di una perizia immobiliare

Adesso che abbiamo chiarito che cosa è una perizia immobiliare, vediamo quali sono le fasi che la compongono:

Prima fase: identificazione dell’immobile. In questa fase viene raccolta tutta la documentazione catastale e viene confrontata con quella che è in vostro possesso. Inoltre, vengono verificate tutte le informazioni inerenti alla costruzione dell’immobile, soffermandosi particolarmente sulla sua superficie, sull’ubicazione e sulla planimetria.

Seconda fase: calcolo del valore dell’immobile. È la fase più importante per l’istituto di credito, perché dal suo risultato deciderà quale sarà l’importo che potrà concedervi in prestito. Verranno quindi valutati:

– il valore commerciale dell’immobile, ovvero il prezzo di mercato a cui è possibile venderlo;

– il valore cauzionale, cioè il suo valore commerciale maggiorato dalla vendita forzata e su cui l’istituto di credito calcola la somma che verrebbe erogata;

– il valore di ricostruzione, ovvero la somma che necessita per la costruzione dell’immobile, a cui vanno sottratte le spese per l’acquisto del terreno e degli oneri urbanistici. In base a questi calcoli, l’istituto di credito determinerà il valore della polizza incendio e scoppio.

Terza fase: verifica della regolarità edilizia dell’immobile. In questa fase si esamina se sono presenti delle irregolarità nella costruzione o dei veri e propri abusi edilizi. Se sono presenti, l’atto di compravendita sarà reso nullo e non sarà possibile procedere con la richiesta del mutuo. Quest’ultima fase, quindi, è una forma di tutela sia per la banca che per voi stessi.

Conclusioni

Da quanto detto, capite bene che la perizia immobiliare ha una fondamentale importanza nell’iter di richiesta di un mutuo per l’acquisto di un immobile.

Questa, non serve solo alla banca per valutare se può concedervi un finanziamento e per calcolare la somma del prestito, ma anche a voi, che in questo modo vi tutelerete dal rischio di acquistare un immobile non in regola e che quindi potrebbe darvi diversi problemi in futuro.

L’iter è abbastanza articolato ma è necessario e, sottolineiamo, utile per tutte le parti coinvolte.

Adesso che sapete che cosa è la perizia immobiliare, a cosa serve e come viene effettuata, non vi resta che affidarvi a un perito scelto da voi o dalla banca a cui richiedete il mutuo. E non dimenticate di utilizzare i sistemi di valutazione immobili online se avete bisogno di una stima veloce dell’immobile, seppur approssimativa.