Confronto mutuo: mutui per immobili in donazione, tutto quello che c’è da sapere

119

Indice dei contenuti

I mutui per immobili in donazione sono delle particolari tipologie di finanziamento correlati a una specifica situazione, ovvero a quella che prevede appunto la donazione di una casa.

È proprio questa particolare condizione che determina modalità di erogazione con requisiti diversi rispetto alla normale prassi di un mutuo ipotecario. Questa prassi può essere altresì differente nel caso in cui il donatore sia ancora vivo o defunto, come vedremo in questa guida completa dedicata all’argomento.

Quali sono i documenti necessari per richiedere i mutui per immobili in donazione

Cominciamo con l’elencare la documentazione standard che viene richiesta al momento della richiesta di un mutuo classico, per poi comprendere le differenze con quella da presentare in caso dei mutui per immobili in donazione. Questa, comprende:

Documenti anagrafici

  • Documento di riconoscimento in corso di validità e codice fiscale (o tessera sanitaria)
  • Certificato contestuale di residenza e di famiglia
  • Estratto dell’atto di matrimonio oppure omologa di separazione o sentenza di divorzio
  • Per i cittadini extracomunitari: permesso di soggiorno

Documenti di reddito

  • Per i lavoratori dipendenti: ultime due buste paga
  • Per i pensionati: cedolino della pensione
  • Per i lavoratori autonomi: ultimi due modelli unici e modelli F24
  • 730 o ultimo modello CUD
  • Estratto del conto corrente
  • Documentazione relativa all’immobile
  • Preliminare o proposta d’acquisto
  • Rogito del venditore, ovvero Atto di provenienza
  • Planimetria catastale dell’immobile
  • Per gli immobili di nuova costruzione: concessione edilizia

Per quanto riguarda i mutui per immobili in dotazioni, essendo valutati differenti criteri dai creditori, la procedura e la documentazione da presentare saranno diverse in base al fatto che l’intestatario dell’atto di donazione sia vivo oppure deceduto.

Che cosa si intende per donazione

Mediante un atto di donazione avviene il trasferimento a titolo gratuito della proprietà di un immobile da un soggetto detto donante ad un altro, chiamato donatario. Quest’atto deve essere obbligatoriamente stipulato da un notaio e i soggetti devono essere in piena facoltà di intendere e di volere. Per questo, sono esclusi da questa condizione i minori, gli inabili e gli interdetti.

Questa situazione si realizza soprattutto nel caso in cui i genitori vogliono trasferire la proprietà di una casa ai propri figli, in quanto rappresenta anche un forte risparmio dal punto di vista fiscale, sulle imposte e sulle tasse di possesso dell’immobile, e sulla successione ereditaria.

Ma cosa succede se, invece, i soggetti coinvolti sono fuori dall’asse ereditario? Andiamo a vedere come funziona.

Mutuo con donatore vivo

Se il donatore è ancora vivo, la procedura risulta essere più semplice rispetto a quando invece è deceduto, in quanto si parla sostanzialmente di un finanziamento con garante. Sarà infatti il donatore stesso a fare da fideiussore della vendita, imponendosi come figura terza ipotecaria.

Inoltre, la presenza in vita del donatore serve a tutelare sia la banca che voi da eventuali azioni legali da parte della famiglia del vostro donatario. Questa, in realtà, è la questione più spinosa legata proprio a questa particolare tipologia di mutui.

Mutuo con donatore defunto

Se il donatore è deceduto, i tempi per la richiesta e per l’ottenimento dei mutui per immobili in dotazione si allungano, perché la documentazione richiesta e le verifiche richiedono fasi aggiuntive.

Se il donatore è morto da più di vent’anni, il creditore valuterà esclusivamente la vostra posizione reddituale, lavorativa e creditizia, ma se il tempo è inferiore a vent’anni la situazione diventa più spinosa. Questo perché, secondo la normativa 80/2005, i legittimi eredi perdono ogni diritto di successione oltre questa tempistica e quindi non possono più avanzare alcuna azione legale contro il beneficiario, e l’istituto di credito si ritiene protetto da possibili guai giudiziari.

Per cui, se non sono trascorsi ancora vent’anni dalla morte del vostro donatore, l’istituto di credito, oltre alla documentazione standard di cui si è parlato in apertura di questa guida, vi chiederà di presentare una formale rinuncia circa ogni pretesa sulla proprietà dell’immobile da parte dei legittimi eredi.

Se questa rinuncia non viene formalizzata e i legittimi eredi dovessero opporsi alla donazione, ottenendo la revoca da un giudice, voi perdereste ogni possesso sull’immobile oggetto del contendere, dovreste provvedere alla restituzione del bene e, di conseguenza, le eventuali ipoteche ascritte cadrebbero.

Fattispecie legate ai mutui per immobili in donazione

Di seguito elenchiamo e riassumiamo tutte le possibili situazioni che possono verificarsi quando richiedete un mutuo per immobile in donazione, in modo da avere una panoramica completa e chiara:

  • Richiesta del mutuo dopo 20 anni dalla morte del donatore: se la richiesta viene fatta dopo vent’anni dalla morte del donatore, l’atto non potrà mai essere impugnato dagli eredi legittimi e nessuna banca vi farà problemi per concedervi un mutuo (ovviamente essendo presenti gli altri requisiti richiesti)
  • Fidejussione bancaria: se il donatore è ancora in vita diventa egli stesso garante del finanziamento e l’istituto di credito si sente tutelato sia finanziariamente che legalmente da eventuali azioni legali intraprese da eredi legittimi in caso di apertura di una successione
  • Subentro del donatore del mutuo: il donatore è vivo e subentra egli stesso come soggetto terzo ipotecario. Le possibilità che gli eredi possano impugnare l’atto di donazione, in questo caso, sono molto basse, anche perché sarebbero poi essi stessi a dover rispondere in prima persona del mutuo ipotecario.
  • Rinuncia formale dell’atto di revoca: in questo caso, gli eredi rinunciano alla loro parte di immobile donato spettante per diritto, e la banca ne è quindi tutelata.
  • Risoluzione della donazione: il bene viene restituito al donante ancora in vita, ma solo nel caso in cui il donatario non abbia già contratto un mutuo per immobile in donazione.

Conclusioni

Da quanto detto, avrete capito che i mutui per immobili in donazione sono molto particolari perché non entra in gioco solo la vostra posizione reddituale e creditizia ma anche quella di altri soggetti (gli eredi legittimi), che potrebbero avanzare azioni legali sia nei vostri confronti che in quelli dell’istituto di credito.

Le possibili situazioni che potrebbero concretarsi sono diverse e, indubbiamente, i rischi minori che potrete correre sono nel caso in cui il donatore sia ancora in vita, altrimenti potrebbero diventare molto più spinosi, soprattutto se i donatari non fanno parte dell’asse ereditario, in quanto coinvolge molto spesso azioni legali e richieste di revoca.

Stando a quanto detto, prima di richiedere un mutuo per immobili in donazione è bene che facciate le dovute considerazioni e valutazioni, prima di agire.