Confronto mutuo: quali variabili incidono sulla rata di un finanziamento?

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Quando dovete richiedere un finanziamento sapete che questo inciderà sul vostro bilancio familiare o personale per un periodo più o meno lungo, a seconda anche del tipo di prestito che andrete a richiedere. Nel caso di un mutuo, per esempio, questo periodo potrebbe essere anche di venti o trent’anni.

È per questo che è necessario valutare diverse offerte per scegliere poi quella che vi permette di risparmiare.

Ma quali varianti incidono sulla rata di un finanziamento? Molti pensano che un prestito sia soltanto la somma tra la quota capitale e quella di interessi ma non è così, perché oltre a questi, vengono calcolati altri costi, che andranno a incidere sul totale della rata. È quindi importante considerare altre variabili, di cui vi parleremo all’interno di questa guida.

Da cosa dipende il costo di un finanziamento

Per comprenderne il costo, bisogna capire quali variabili incidono sulla rata di un finanziamento e valutare quale creditore può farvi risparmiare sul costo di queste stesse variabili, che consistono in delle spese aggiuntive.

Per esempio, se dovete accendere un mutuo, dovrete corrispondere anche le spese di istruttoria della pratica, quelle di perizia e notarili, oltre al costo dell’imposta sostitutiva e a quello della o delle polizze assicurative.

Per altri tipi di finanziamenti, dovrete considerare i costi di apertura e chiusura, quelli di gestione della pratica e di una eventuale estinzione anticipata.

Andiamo quindi ad esaminare ognuna di queste variabili, in modo da fare chiarezza.

I costi di apertura

I costi di apertura si riferiscono alle spese relative alla fase istruttoria, quella in cui i creditori avviano una serie di indagini per valutare se possono concedere uno meno un mutuo o un finanziamento.

In questa fase verrà valutata la vostra capacità finanziaria per determinare la fattibilità del finanziamento, e i costi si aggirano tra i 600 e gli 800 euro. In alcuni casi, poi, questi costi vengono calcolati con una percentuale che va dallo 0,1% all1% sull’importo del finanziamento. È ovvio che, in quest’ultimo caso, più la somma sarà alta e più aumenteranno le spese di istruttoria.

I creditori solitamente determinano le spese di istruttoria inserendole tutte nella prima rata del mutuo, ma potreste anche chiedere che esse vengano dilazionate in più rate.

Ma cosa succede se, dopo la fase istruttoria, l’istituto di credito decide di non concedervi il mutuo? Dovrete comunque versare la somma relativa alla fase istruttoria?

Quando iniziate a trattare con una banca, essa è tenuta a informarvi su tutte le possibili cause che potrebbero portare al rifiuto del finanziamento. Se non lo fa e quindi non avete potuto valutare in anticipo se la vostra situazione personale non si adattava alle sue richieste, oppure se la risposta della banca vi sembra insoddisfacente, potrete richiedere l’intervento dell’Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), l’organo preposto alla risoluzione delle controversie tra le banche e i clienti.

La perizia immobiliare

Sempre rimanendo sui mutui, un’altra variabile da considerare è la perizia immobiliare, che serve a valutare l’immobile che avete intenzione di acquistare.

Per effettuare questa perizia, la banca incarica un perito tecnico con il fine di stabilire il valore dell’abitazione e per accertarsi che non siano presenti abusi edilizi o anomalie.

La perizia immobiliare ha un costo che varia tra i cento e i trecento euro. A questa cifra vanno poi aggiunti:

  • L’Iva al 20%
  • Il contributo per la Cassa Previdenziale
  • Le spese di viaggio per raggiungere l’immobile
  • Imposte e tasse
Dato che qualsiasi tipologia di finanziamento risulta un’entrata nel vostro bilancio, dovrete pagare l’imposta sostitutiva, chiamata così perché va a sostituire l’imposta di registro, quella ipotecaria, di bollo e di catasto.

Nel caso di un mutuo, se state acquistando la vostra prima casa l’imposta sostitutiva è allo 0,25% della somma finanziata. Per l’acquisto della seconda casa l’imposta aumenta e arriva al 2%.

È importante sapere che questa imposta verrà trattenuta direttamente dalla banca, per cui l’importo che riceverete sarà inferiore rispetto a quello che di fatto vi ha concesso l’istituto di credito.

Ricordate che, per ottenere l’aliquota agevolata, dovrete allegare al contratto di mutuo la documentazione che attesta la condizione di prima casa di proprietà.

Le polizze assicurative

Le polizze assicurative sono facoltative nella maggior parte dei finanziamenti, ma in alcuni casi sono obbligatorie, come per esempio nella cessione del quinto o, ancora, in un mutuo.

Per quanto riguarda un mutuo, la banca richiede un’assicurazione contro il rischio incendi e danni dell’immobile, in quanto esso è la garanzia che l’ente finanziario acquisisce contro il rischio di insolvenza, mediante iscrizione di ipoteca. Qui di è normale che voglia tutelare il bene oggetto di garanzia, perché nel caso di incendio o danni, e in caso risultaste insolventi, la banca non potrebbe vendere l’immobile per recuperare la somma concessa in prestito.

Sono il valore dell’immobile, la somma concessa e la durata del mutuo a determinare il costo dell’assicurazione. Per fare un esempio, se richiedere 130.000 euro per un mutuo a 20 anni, il costo del premio assicurativo può oscillare tra i 320 e i 500 euro.

In alcuni casi, poi, soprattutto se avete più di cinquant’anni e se avete problemi di salute o se fate un lavoro particolarmente pericoloso, la banca potrebbe richiedervi anche una polizza sulla vita per tutelarsi da rischi che potrebbero impedirvi di saldare le rate del debito.

Iscrizione ipotecaria e spese notarili

Quando vi trovate ad accendere un mutuo, il notaio ricopre un ruolo molto importante, perché dà validità legale all’atto del mutuo stesso, per cui le spese notarili vanno a coprire la sua attività.

Sono tre le voci che si riferiscono ai costi notarili:

  • L’onorario del notaio, comprensivo di tasse, contributi e Iva al 22%
  • Le spese per le visure notarili
  • Le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate

Le spese notarili possono variare, e anche di molto, in base al notaio, il quale potrà anche essere scelto da voi. Considerate comunque che questi costi si aggirano solitamente attorno ai 2000 euro.

Costi di gestione

I costi di gestione si riferiscono a delle attività che, in sé, non sono particolarmente esose, ma spalmate in molti anni – come nel caso di un mutuo – possono diventare anche considerevoli.

Questi costi si riferiscono ai rimborsi postali della banca, all’invio di comunicazioni e alle spese per la riscossione della rata.

Il calcolo del TAEG

Il TAEG è il Tasso Annuo Effettivo Globale e indica il costo del mutuo con un valore espresso in percentuale.

Il TAEG comprende tutte le variabili di cui vi abbiamo parlato fino adesso, per cui per capire la convenienza di un mutuo o di un finanziamento potrete fare riferimento a questo valore, senza dovervi necessariamente recare in banca e nemmeno andare a confrontare ogni singola voce. Per farvi un esempio, un mutuo con un TAEG pari all1,80% è molto più costoso di uno all’1,20%, in presenza delle stesse condizioni.

Conclusioni

In questa guida vi abbiamo mostrato quali variabili incidono sulla rata di un finanziamento. Adesso potrete riuscire a scegliere l’offerta che sicuramente vi potrà fare risparmiare, prestando attenzione anche a tutte le voci che non rientrano nel calcolo della rata ma che dovrete comunque affrontare.

Per facilitarvi nella ricerca, potreste utilizzare un comparatore di mutui online, uno strumento digitale che vi offre la possibilità di confrontare diverse offerte di finanziamenti, con l’indicazione della rata, comprensiva di interessi e spese accessorie, che andreste a pagare mensilmente.