Tutte le diverse tipologie di mutuo, guida e info

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Se volete capire quali sono tutte le tipologie di mutuo, siete nel posto giusto. I mutui infatti non sono tutti uguali ma differiscono per alcune loro caratteristiche, come verrà spiegato in questa guida. Potrete anche capire come vengono calcolati gli interessi di mora e come potete difendervi da tassi di interesse troppo elevati, ovvero considerati usurai. In tal modo sarete in grado di trovare la soluzione più adatta alle vostre esigenze, facendo un confronto informato tra i diversi prodotti finanziari offerti da banche e finanziarie.

Tutte le diverse tipologie di mutuo: i tassi di interesse

Per valutare tutte le diverse tipologie di mutuo disponibili è innanzitutto importante comprendere cosa sono i tassi di interesse e come vengono applicati ai diversi prodotti finanziari in questione disponibili.

Gli interessi, sono praticamente dei compensi che andrete a pagare quando vi viene concesso un mutuo o un prestito e si misurano in percentuale, generalmente in riferimento all’anno.

I tassi di interesse generalmente applicati sono:

  • Il tasso fisso, ovvero un tasso che non varia per tutta la durata del prestito e che vi permette di pagare una rata mensile sempre dello stesso importo
  • Il tasso variabile, che invece varia al variare dell’andamento del mercato finanziario o monetario, tenendo conto di alcuni parametri come Euribor, Euris ecc.
  • Il tasso misto, con il quale avrete la possibilità di passare da un tasso fisso ad uno variabile durante la durata del mutuo. Quindi potrete modificare a scadenze e condizioni in base alla convenienza che in quel momento vi offre il mercato.
I diversi rapporti tra la tipologia del tasso di interesse e la struttura della rata permettono di avere soluzioni differenti di mutuo, ognuno dei quali può portare dei vantaggi, in base alla vostra situazione reddituale di partenza.

Tra queste, le soluzioni più apprezzate prevedono il “tasso bilanciato” e il “tasso capped rate“.

Il tasso bilanciato è composto da una parte a tasso fisso e da una a tasso variabile, per questo motivo è chiamato anche “mix”. La composizione di questo “mix” la deciderete voi in fase di contratto. È un tasso che difficilmente vi verrà consigliato dai creditori, i quali preferiscono offrire sempre un tasso fisso, variabile o misto.

Il “capped rate“, invece, è un tasso variabile con un limite massimo predeterminato. Superato questo limite, al tasso viene applicato un taglio, in modo che esso non superi in alcun caso il limite imposto per contratto. Si tratta in sostanza di una garanzia, alla quale generalmente viene applicato uno Spread più elevato rispetto a un normale tasso variabile.

Riguardo ai tassi di interesse, è consigliabile non fidarsi subito di quelli che possono apparire troppo “convenienti” se paragonati ad altri prodotti finanziari simili proposti da altre banche e istituti di credito. Questi, infatti, potrebbero nascondere delle sorprese, come ad esempio il fatto di non essere costanti per tutte le rate. Verificate quindi sempre le condizioni per il calcolo degli interessi, prendendo come punti di riferimento lo Spread e l’indicizzazione, in modo da non ritrovarvi a pagare, a vostra insaputa, delle rate più onerose, che non siete stati in grado di prevedere.

Come scegliere il tasso di interesse

Quando vi troverete a scegliere il tasso di interesse, dovrete tenere in considerazione diversi aspetti, soprattutto legati alla vostra condizione reddituale ma anche al mercato finanziario.

In generale, il tasso fisso è consigliabile se:

  • Volete conoscere l’importo esatto della rata che andrete a pagare mensilmente, senza che venga modificato
  • Percepite un reddito fisso e non volete che venga intaccato da rate che potrebbero mettervi in difficoltà economica
  • Prevedete la crescita dell’inflazione, in base alla conoscenza delle statistiche di mercato

Un tasso variabile invece è consigliato se:

  • Prevedete un calo dell’inflazione e del conseguente costo del denaro
  • Avete un reddito medio alto, per cui anche nel caso di aumento delle rate non andreste in difficoltà
  • Siete disposti a rischiare, nella possibilità che, invece, le rate possano subire una diminuzione, piuttosto che un aumento.

Per finire, il tasso misto è indicato se:

  • Vi trovate a sottoscrivere un mutuo in un periodo in cui regna molta incertezza sul futuro dei tassi
  • Non siete in grado o volete prendere del tempo per decidere il tipo di tasso da applicare
  • Volete concedervi la possibilità di modificare il tasso in base all’andamento del mercato.

Per quanto riguarda il tasso “capped rate“, potete sceglierlo se siete più propensi a un tasso variabile ma volete limitarne i rischi. In pratica, è come se sceglieste un tasso fisso ma senza supportarne i costi.

Un tasso bilanciato invece, è consigliato se avete una conoscenza più approfondita dei tassi di interesse e ne comprendete le dinamiche, oppure volete personalizzare il mutuo in base alle vostre preferenze ed equilibrando caratteristiche del tasso fisso e di quello variabile.

Molte banche e finanziarie, per attrarvi e per convincervi a sceglierle, vi offrono dei tassi di ingresso, ovvero delle promozioni che in genere durano circa sei mesi, nei quali vi verranno applicati tassi particolarmente convenienti. Al termine della promozione, verrà applicato il tasso normale, cosiddetto tasso a regime.

Il tasso di interesse va scelto tenendo conto non solo della propria situazione reddituale e delle proprie esigenze, ma anche in previsione dei possibili cambiamenti futuri.

È bene che, prima di fare una scelta, prendiate in considerazione le offerte di diverse banche e istituti di credito, per capire quali siano le differenze di costo e per capire quale di essa non solo vi farà risparmiare ma vi consentirà di essere sereni, anche grazie alla loro flessibilità.

Come si calcolano gli interessi

I tassi di riferimento, per i mutui a medio e a lungo termine, sono quelli del mercato finanziario e monetario.

Il tasso di riferimento per quello variabile è l’Euribor (Euro Integrano Offered Rate), fissato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea, la quale fa una media dei tassi applicati dalle principali banche europee per operazioni finanziarie nel breve periodo.

Per il tasso fisso invece è l’Euris (Euro Interest Rate Swap), sempre diffuso dalla Federazione Bancaria Europea, che fa la media degli Swap stipulati dalle principali banche europee.

All’Euribor e all’Eris, in più le banche sommano lo Spread, una percentuale fissa che però cambia valore in base alla banca che la applica in funzione della cifra del mutuo.

Gli interessi di mora

Se ritardate con il pagamento di una rata, i creditori otterranno il risarcimento del danno tramite l’applicazione degli interessi di mora o moratori. Questi, saranno definiti in fase di contratto e non dipendono da parametri economici, ma sono superiori a quelli stabiliti per il finanziamento. La misura aggiuntiva può oscillare tra il 2% e il 4%.

Gli interessi di mora non vengono cumulati con quelli contrattuali e si applicano dal primo giorno di ritardo rispetto al termine di pagamento della rata. I creditori li recuperano sommandoli alla rata che pagherete in ritardo oppure a quella successiva.

Cos’è il tasso di usura

Abbiamo detto che gli interessi vengono stabiliti in fase di contratto e sono quindi negoziabili. Tuttavia, questa libertà negoziale è condizionata da un limite oggettivo, rappresentano dall’usura.

L’usura designa un finanziamento con l’applicazione di tassi di interesse troppo alti, che potrebbero portarvi a privazioni e che rappresenta un illecito sconfinante nel reato penale (art. 644 c.p.).

Per porre fine a questo fenomeno, che stava diventando dilagante, nel 1996 è stata varata una legge anti usura (Legge 7 marzo 1996, n. 108), la quale introduce anche i limiti oltre i quali un finanziamento può essere considerato usuraio.

Il Ministero del Tesoro, per fare sì che questo limite non venga oltrepassato, ogni tre mesi rileva il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio), calcolato prendendo come riferimento gli interessi applicati da banche e finanziarie nei tre mesi precedenti. I valori medi verranno poi pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale.

Per capire se siete vittime di tassi di usura dovrete sommare al TEGM un quarto del suo valore e poi ulteriori quattro punti percentuali. Se il risultato ottenuto supererà di otto punti percentuali il valore del TEGM, si può parlare di tasso di usura. In questo caso, avrete diritto alla restituzione degli interessi pagati fino a quel momento e all’azzeramento degli interessi futuri. L’unico obbligo che avrete verso il creditore, quindi, sarà solo il rimborso del capitale ottenuto in prestito.

Inutile dire che, in questi casi, è importante far valere i vostri diritti per cui se, in base a quanto abbiamo detto, pensate di star pagando più di quanto dovreste, affidatevi a qualcuno che vi sappia indirizzare su come far valere i vostri diritti e soprattutto su come recuperare le somme che avete versato in più!