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In questa guida dettagliata vogliamo analizzare tutti gli aspetti concernenti il mutuo, lo strumento privilegiato per acquistare un immobile. Avere delle nozioni basilari in materia permette non solo di essere ben informati al momento della richiesta del finanziamento, ma anche di sapersi orientare al meglio tra le offerte e fare un confronto per valutare le proposte più convenienti. In questo modo sarà più semplice scegliere il miglior prodotto quando arriverà il momento di decidere quale contratto di mutuo sottoscrivere, che si tratti di un finanziamento per l’acquisto di un immobile, per ristrutturare casa, o anche per surrogare il vecchio mutuo.

Che cos’è un mutuo

Il mutuo è un finanziamento erogato dagli istituti di credito presenti sul mercato per acquistare o ristrutturare un immobile, e prevede come molte altre formule di prestito un piano di ammortamento che consente di ripagare attraverso delle rate a scadenza fissa sia il capitale finanziato che gli interessi maturati. Quello che caratterizza specificamente il mutuo

è che questo finanziamento viene garantito da un’ipoteca sull’immobile, una garanzia reale che permette di ottenere importanti somme a titolo di liquidità. Dunque il mutuo è un finanziamento finalizzato coperto da una garanzia reale, distinguendosi quindi dal mondo del credito al consumo e dei prestiti personali.

Durata e copertura

La differenza tra mutuo e prestito incide in maniera evidente sulla durata del rimborso attraverso cui l’utente può restituire capitale e interessi correlati. Mentre infatti un prestito non supera i 10 anni, la durata dei mutui offerti dagli istituti di credito è solitamente compresa tra 5 e 30 anni, ma alcune banche possono arrivare a determinate condizioni anche a 40 e 50 anni. Accanto alla durata

è importante sottolineare come il mutuo casa arrivi a coprire fino all’80 per cento del valore dell’immobile. Questo almeno nella prassi consuetudinaria, ma vi sono anche alcune banche finanziano fino al 100 per cento di tale valore, ma in genere a condizioni finanziarie più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Tipologie di mutuo

Non tutti i mutui sono uguali, e ogni contratto di finanziamento viene caratterizzato da diversi elementi quali la durata, il tasso di interesse prescelto, la tipologia del piano di ammortamento prescelto, ed anche l’eventuale presenza di garanzie aggiuntive oltre l’ipoteca. In particolare il tasso di interesse permette di distinguere fra diverse tipologie di mutuo: a titolo esemplificativo riportiamo qui le principali

  • Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse, definito in fase di accensione, non varia per tutta la durata del prestito. Rimanendo il tasso stabile nel tempo consente di avere rate di importo fisso
  • Mutuo a tasso variabile: la rata del mutuo varia in base al tasso di interesse, a sua volta legato all’andamento di un parametro di mercato. Questo comporta di conseguenza il variare della rata durante l’intero piano di ammortamento
  • Mutuo misto: con questa formula è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa
  • Mutuo con Cap: si tratta di un tasso variabile a cui viene fissato un tetto massimo (detto Cap) oltre il quale il tasso di interesse non può andare. Questo tetto garantisce al mutuatario l’impossibilità che nel tempo la rata possa crescere in maniera troppo elevata, ma l’andamento crescente o decrescente del tasso di interesse può causare l’allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo
  • Mutuo con tasso d’ingresso: una formula che prevede per un certo periodo iniziale l’applicazione un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza

Piano di ammortamento

Si definisce piano di ammortamento la modalità in cui si articola nel corso del tempo il rimborso del finanziamento. Per un mutuo le tipologie di ammortamento più comunemente applicate sono

  • Piano ammortamento alla francese
  • Piano a rate crescenti
  • Piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile

La tipologia più frequentemente utilizzata è quella cosiddetta “alla francese” in cui la quota interessi è più elevata all’inizio e poi decresce, mentre la quota capitale segue il percorso inverso, a fronte di un importo costante. Altri piani di rimborso prevedono delle rate che non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata, anche definite ad ammortamento libero, in cui le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi, mentre il capitale può essere rimborsato in maniera più libera entro scadenze predeterminate, o ancora il rimborso del capitale è l’abbrivio per il ricalcolo delle quote interessi dovute. Infine abbiamo i piani a rata fissa e durata variabile nei quali la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento della durata del rimborso.

La sospensione delle rate

Se non si procede regolarmente all’ammortamento del debito si rischia di essere iscritti nel registro dei cattivi pagatori, con tutte le conseguenze che esso comporta. Tuttavia il legislatore ha previsto per l’acquisto prima casa la sospensione delle rate del mutuo per aiutare le famiglie che si trovano in difficoltà per sopraggiunte difficoltà economiche, non prevedibili. Possono richiedere la sospensione delle rate coloro che si trovano in temporanea difficoltà per

  • Cessazione del rapporto di lavoro subordinato a tempo indeterminato che determinato
  • Cessazione dei rapporti di agenzia, rappresentanza o collaborazione coordinata e continuativa secondo l’art. 409 n. 3 del c.p.c.
  • Riconoscimento di grave handicap con una condizione di invalidità civile non inferiore all’80 per cento
  • Decesso anticipato

La sospensione del pagamento delle rate può essere richiesta per non più di due volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a diciotto mesi nel corso del contratto di finanziamento. Al termine della sospensione il pagamento riprende secondo le modalità originariamente previste, salvo che banca e mutuatario non si accordino per rinegoziare tutto o in parte il contratto sottoscritto.

L’ipoteca

La principale garanzie reale data sul finanziamento mutuo casa è l’ipoteca, uno strumento regolato dall’art. 2808 del c.c. e che ha per oggetto appunto beni immobili e la sua costituzione avviene per effetto dell’iscrizione nei registri immobiliari. Nel caso di compravendita immobiliare mediante mutuo, l’ipoteca,

che viene accesa con atto pubblico davanti a un notaio, attribuisce alla banca erogatrice la possibilità in caso di insolvenza di rivalersi sul ricavato della vendita del bene stesso oggetto di ipoteca. Tuttavia il mutuatario conserva il diritto di proprietà e di godimento del bene, la cui ipoteca si trasferisce al nuovo proprietario in caso di rivendita dell’immobile prima della sua completa estinzione.

Gli istituti di credito richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore complessivo superiore al finanziamento erogato, andando dal 150 al 300 per cento, poiché essa copre anche

  • Gli interessi applicati al capitale erogato
  • Gli eventuali interessi di mora in caso di ritardi o inadempienze sul pagamento delle rate
  • I premi assicurativi;
  • Tutti gli altri oneri erariali, notarili, professionali, ecc.
  • Le spese giudiziali che la banca dovesse eventualmente sostenere per il recupero di quanto dovuto

Come trovare le migliori offerte di mutuo

Di fronte a tanta potenziale offerta, il metodo migliore per confrontare le migliori offerte di mutuo è sfruttare gli strumenti che la Rete ci mette a disposizione: i comparatori on line sono

siti finanziari specializzati che permettono di raffrontare le condizioni economiche offerte per i vari prodotti finanziari sul mercato, mutuo compreso. Sulla scorta di questa selezione è poi possibile richiedere un preventivo gratuito senza obbligo di sottoscrizione, e avere così delle informazioni preliminari dettagliate su durata, tassi di interesse e altre condizioni proposte.

La richiesta di mutuo

Una volta individuata la banca possiamo compilare la domanda finanziamento on line attraverso un form, inserendole informazioni personali e di reddito richieste in tutte le sue parti. La domanda di mutuo richiede generalmente queste informazioni:

  • Dati anagrafici del richiedente
  • La residenza
  • Se l’attuale abitazione è in affitto, in proprietà o se presso terzi
  • Composizione del nucleo familiare
  • Eventuali persone a carico
  • Tipologia di occupazione, se dipendente o lavoratore autonomo
  • L’anzianità di servizio o la durata del lavoro autonomo
  • Il settore lavorativo presso cui si è impiegati
  • Se lavoratore dipendente, l’indicazione del datore di lavoro
  • La qualifica professionale
  • Il reddito netto mensile
  • Il reddito netto annuale
  • La descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze
  • Il valore della costruzione
  • Dichiarazione circa eventuali altri impegni finanziari, precisando nel caso l’importo e l’identità dei creditori

Il parere preliminare

Inoltrati i dati all’istituto di credito, esso si prende un breve momento di tempo per esprimere un parere preliminare di fattibilità sull’operazione di finanziamento. La fattibilità significa in buona sostanza la possibilità concreta di concessione della somma richiesta, che dipende in generale dal concorso di alcuni elementi decisivi, quali il reddito netto del richiedente e degli altri componenti del nucleo familiare, in relazione al valore dell’immobile oggetto del finanziamento. Si aggiunge poi l’idoneità tecnico-legale dell’immobile alla compravendita, e l’eventuale presenza di garanzie supplementari prestate da terzi. Se il parere preliminare è positivo,

si passa alla fase successiva che consiste nella richiesta della documentazione. Per determinare l’importo del mutuo l’istituto di credito analizza il rapporto tra rata e reddito, per cui solitamente la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35 per cento del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

Quali documenti presentare

Ottenuto dunque il parere di fattibilità preliminare sul finanziamento, dovremo inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato nella richiesta, da inviare in formato cartaceo o digitale. La documentazione è più complessa rispetto a quella di un prestito, e comprende oltre a copia del documento d’identità e codice fiscale le seguenti certificazioni

Lavoratori dipendenti

  • Ultime due buste paga
  • Copia del modello CUD (in alternativa mod. 730 o Unico)
  • Dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente

Lavoratori autonomi e liberi professionisti

  • Copia del modello Unico
  • Estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.)
  • Per il professionista, attestato di iscrizione all’albo professionale cui il richiedente appartiene

Per tutti i soggetti richiedenti è necessario inoltre presentare a integrazione dei documenti sopra elencati le seguenti certificazioni:

  • Certificato di nascita
  • Certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L’estratto di matrimonio deve inoltre contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi
  • Per quanto concerne le persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale
  • Copia della promessa di vendita o compromesso
  • La planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell’immobile sia delle eventuali pertinenze quali cantina, solaio, box, ecc.
  • Copia del certificato di abitabilità
  • Copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile
  • Se l’immobile è acquisito per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni

Come si calcola il tasso variabile

La scelta del tasso di interesse è uno dei momenti fondamentali nella sottoscrizione del contratto di mutuo. Il tasso variabile viene privilegiato da molti utenti poiché permette di risparmiare sugli interessi quando il costo del denaro sul mercato è in discesa, ma comporta maggiori rischi nella determinazione della rata di ammortamento, proprio perché soggetta alle oscillazioni del mercato del credito. Come si calcola il tasso variabile?

Il parametro scelto in Europa dal 1999 al posto degli indici nazionali è l’Euribor, acronimo di Euro Interbank Offered Rate, che viene calcolato ed aggiornato quotidianamente dalla Federazione Bancaria Europea sulla base dei tassi di deposito interbancario, ovvero sulla media delle quotazioni rilevate da un gruppo di istituti di credito rappresentative nel panorama finanziario internazionale.

Come si calcola il tasso fisso

Il tasso fisso per un mutuo consente al beneficiario del contratto di finanziamento di godere di un valore percentuale prefissato che non cambia, lasciando la rata di ammortamento con un importo costante. Da un lato abbiamo quindi maggiore certezza e “protezione” dalle oscillazioni di mercato, di contro la spesa può essere più elevata rispetto a un tasso variabile quando il costo del denaro è in discesa. Anche per calcolare un tasso fisso

vengono usati dei parametri che l’odierna trasparenza bancaria obbliga l’istituto a rendere noti. Il calcolo è molto semplice, una volta conosciuto lo spread applicato, che rappresenta il guadagno della banca: bisognerà semplicemente sommare la quotazione del parametro IRS di durata pari a quella del mutuo per sapere così il tasso applicato.

Sia nel caso del tasso fisso che del tasso variabile grazie agli indici e allo spread applicato è possibile confrontare le offerte di mutuo e scegliere la proposta più conveniente sul mercato prima della sottoscrizione.

Sottoscrizione del contratto

L’atto finale del lungo iter che coinvolge l’acquisto di un immobile è la sottoscrizione del contratto con annessa costituzione dell’ipoteca, che abbiamo descritto nel capitolo dedicato, la quale ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni in base alla legge 40/2007, mentre occorre rinnovarla in caso di durata superiore. Il mutuo

viene stipulato davanti a un notaio con redazione di un atto unico, vidimando il trasferimento di una somma di denaro dalla banca al cliente con obbligo di restituzione per quest’ultimo. Con l’avvenuta iscrizione ipotecaria, la somma di denaro viene erogata in favore del mutuatario nei dieci giorni successivi l’avvenuta iscrizione, secondo quanto stabilito dalla normativa vigente per il consolidamento abbreviato dell’ipoteca.

La surroga del mutuo

La possibilità di confrontare continuamente offerte di mutuo ha introdotto per il mutuatario la possibilità di “trasferire” il proprio contratto di finanziamento da un istituto di credito a un altro. Questo procedimento prende il nome di surroga del mutuo, che ha avuto una più precisa regolamentazione dopo la Legge 40/2007, anche nota come Legge Bersani. Questa portabilità del mutuo da una banca a un’altra comporta diversi vantaggi per il mutuatario

  • La possibilità di avere condizioni migliori a costo zero
  • La banca precedente non può opporsi né ostacolare la surroga
  • Se è vero che non è possibile modificare l’importo del mutuo, non è vietato associare alla surroga la concessione di maggiore liquidità
  • Le modifiche coinvolgono la tipologia di tasso, lo spread e la durata del mutuo
  • Minori spese periodiche a carico del mutuatario che influenzano il TAEG

Se è vero che la banca surrogante non può opporsi, la banca surrogata, ossia quella che dovrebbe acquisire il mutuo, può legittimamente rifiutare l’operazione, e in genere quando questo avviene è per la poca affidabilità creditizia o il livello di reddito del richiedente ritenuto insufficiente, ma altri fattori determinanti per il rifiuto possono essere una perdita di valore dell’immobile, oppure perché mancano pochi anni all’estinzione del mutuo o il capitale residuo è ridotto, per cui la surroga risulterebbe per la nuova banca poco conveniente.

La ristrutturazione

Il mutuo può essere richiesto non solo per l’acquisto di un immobile, ma anche per eseguire lavori di ristrutturazione. Il mutuo per ristrutturazione può essere richiesto per tutti gli interventi migliorativi e di consolidamento che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all’interno che all’esterno, ognuna con le sue procedure specifiche. Il mutuo può essere richiesto per:

  • Interventi di manutenzione ordinaria
  • Interventi di manutenzione straordinaria
  • Interventi di restauro e di risanamento conservativo
  • interventi di ristrutturazione edilizia
  • interventi di nuova costruzione

Per richiedere il finanziamento per gli interventi è necessario presentare come documenti il preventivo di spesa, più altre certificazioni in base al tipo di intervento, quali il progetto edilizio unito alla domanda di autorizzazione edilizia al Comune, la denuncia di inizio attività, la concessione edilizia o la ricevuta del versamento del contributo previsto all’ente amministrativo.

Giulio Ragni
Sono editor e giornalista pubblicista, mi piace condividere la passione per i temi di economia e finanza con altri utenti del web

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