Confronto mutuo: che cosa sono i mutui chirografari?

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Tra le diverse tipologie di finanziamento a disposizione vi sono anche i mutui chirografari, poco conosciuti dalla gran parte degli utenti, ma che invero possono presentare vantaggi interessanti. Il termine deriva dal greco χειρόγραϕον, ad indicare un documento scritto a mano, e il mutuo chirografario è proprio un un prestito sottoscritto mediante una scrittura privata, per cui non è prevista alcuna garanzia reale tra il creditore e il debitore. Tradotto per il mondo bancario e finanziario, il soggetto beneficiario non deve sottoscrivere alcuna ipoteca sull’immobile a favore dell’ente erogante, e questa è indubbiamente la differenza più rilevante con il mutuo prima casa di tipo ipotecario, quello che generalmente viene sottoscritto tramite un istituto di credito.

Rischi e obblighi alla firma

Un prestito su un immobile senza la garanzia reale dell’ipoteca comporta inevitabilmente dei rischi per il creditore, e sappiamo bene che nessun istituto di credito eroga denaro senza delle tutele sul rimborso. Questo vuol dire che alla firma del beneficiario la banca

conserva il diritto di rivalersi su qualsiasi bene presente ma anche futuro del debitore inadempiente. Questo vuol dire che il beneficiario con la sua firma risulta obbligato a restituire nel termine prestabilito la somma pattuita, e che in caso di inadempienza rischia di essere perseguito nelle forme e nei modi previsti dalla normativa vigente

In ogni caso, in base alla singola fattispecie, una banca o finanziaria che eroga il mutuo chirografario può anche richiedere garanzie a tutela del credito, come delle polizze fideiussorie per la salvaguardia del capitale erogato in caso di mancato pagamento.

Caratteristiche tecniche

Da questo elemento costitutivo dato dall’assenza di ipoteca derivano una serie di caratteristiche tecniche altrettanto peculiari del mutuo chirografario. Infatti gli elementi principali di questa tipologia di finanziamento sono:

  • La platea di beneficiari comprende sia privati che imprese
  • Durata massima del mutuo in genere pari a 10 anni
  • Importo che arriva fino a 75.000 euro per le persone fisiche, e 120.000 euro per le imprese
  • Tassi di interesse mediamente più elevati

Questi sono i fattori principali che contraddistinguono i mutui chirografari. Aggiungiamo che il minimo richiedibile è di 10.000 euro solitamente, e che alcuni istituti di credito possono portare la durata massima dell’ammortamento a 15 anni, ma i tratti salienti sono quelli sopra indicati.

Come funziona il mutuo chirografario

L’accesso al credito si fonda come sempre sui due principali requisiti richiesti da banche e finanziarie, ovvero una solidità economica comprovata dai documenti di reddito e un’affidabilità creditizia certificata dall’assenza di segnalazioni negative sul database della Centrale Rischi. Non essendoci garanzia reale sull’immobile,

la procedura della fase di valutazione risulta più snella rispetto a quella per un mutuo ipotecario, in assenza degli aspetti tecnici e notarili legati alla stima dell’immobile, per cui i costi di erogazione specifici vengono meno e anche le tempistiche di rilascio della somma sono più brevi.

Qual è la garanzia per l’istituto di credito? Il patrimonio stesso del soggetto, motivo per cui il mutuo chirografario è un’opzione che viene praticata soprattutto dalle imprese. Tuttavia, proprio perché mancano strumenti tradizionali per tutelarsi dal rischio insolvenza, un istituto di credito generalmente applica tassi d’interesse più elevati rispetto alla media di mercato, talora anche in maniera rilevante.

Tassi di interesse

Grazie agli strumenti di comparazione on line a nostra disposizione possiamo verificare come i tassi di interesse siano superiori rispetto a quelli di un mutuo ipotecario. Ricordiamo che i valori da osservare sono due

  • TAN (Tasso Annuo Nominale) – Gli interessi applicati al capitale erogato calcolati in percentuale
  • TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) – I costi complessivi connessi al finanziamento erogato calcolati in percentuale

Se è vero che vengono meno i costi notarili, come abbiamo spiegato in precedenza, gli altri oneri connessi oltre agli interessi puri fanno aumentare in media questi due valori percentuali, per cui abbiamo banche che propongono un tasso finito del 3 per cento per il mutuo chirografario, a fronte di uno 0,50 per cento per il mutuo a tasso variabile variabile e uno 0,70 per cento per quello a tasso fisso.

Quando conviene

Dati i tassi di interesse più elevati, e i tetti prefissati su importi e durata, quando conviene chiedere un mutuo chirografario? Per le imprese vi sono diversi vantaggi, legati innanzitutto al fatto che il finanziamento può essere richiesto non solo per immobili ma anche per affrontare altre esigenze aziendali, come l’acquisizione di macchinari o impianti tecnici, ma anche brevetti e in generale tutto ciò che serve a modernizzare la propria impresa. In generale

il principale vantaggio è dato dalla velocità di erogazione, per cui è la scelta ideale per chi ha necessità di ottenere una somma in pochi giorni dalla consegna della documentazione. Un altro caso in cui è conveniente la scelta del mutuo chirografario è quando il saldo del prezzo dell’immobile è piuttosto basso, a fronte magari di un alto valore commerciale, per cui la classica ipoteca in fase di acquisto diventa scelta poco lungimirante.

Ricordiamo che in genere le banche consentono l’apertura di una pratica di mutuo ipotecario a 40-50.000 euro, motivo per cui per importi più bassi diventa essenziale uno strumento come il mutuo chirografario.

Imprese e mutuo chirografario, la documentazione

Premesso che ogni singola banca ha delle policy precise riguardo alla modalità di accesso al mutuo chirografario, i documenti richiesti alle imprese in genere sono

  • Un business plan dettagliato
  • Gli ultimi due bilanci depositati
  • Preventivo di spesa
  • Certificato di attribuzione della partita IVA
  • Atto costitutivo e statuto d’impresa
  • Documenti d’identità dei soci e dei rappresentanti legali

Una volta valutata la documentazione, che richiede pochi giorni al massimo, è possibile erogare il finanziamento alle aziende, fermo restando che per importo, durata del rimborso ed eventuale periodo di preammortamento le regole possono essere molto diverse da banca a banca.

Mutuo chirografario per privati

Se è vero che le imprese sono il destinatario privilegiato del mutuo chirografario, perché possono risparmiare sulle spese collegate all’ipoteca e contano anche su una certa flessibilità circa la scadenza periodica delle rate di ammortamento, esiste anche un mutuo chirografario per privati, che viene concesso anche

a più nuclei familiari insieme che magari vogliono eseguire determinati lavori condominiali. Ecco quindi che la ristrutturazione di una parte comune o l’installazione di un bene/servizio aggiuntivo come un ascensore diventa più semplice attraverso questo strumento che evita l’impiccio di un’ipoteca.

Si può chiedere la surroga?

Anche per il mutuo chirografario è prevista la possibilità per il beneficiario di richiedere la surroga? Ricordiamo che questo termine indica la trasportabilità ad un altro istituto di credito del finanziamento di mutuo, nel momento in cui propone condizioni più vantaggiose rispetto alla banca che ha originariamente erogato il capitale. Tuttavia

la surroga non è prevista per il mutuo chirografario, in quanto tale opzione è fattibile solo con la garanzia dell’ipoteca su un bene reale, come appunto un immobile o un terreno. Pertanto prima di firmare per un mutuo chirografario è bene valutare pro e contro circa i costi e le spese da affrontare, e tra gli svantaggi vi è anche l’impossibilità di poter richiedere successivamente una surroga.

Conclusioni

I mutui chirografari hanno diversi vantaggi ma anche dei rischi finanziari che variano a seconda del singolo soggetto richiedente, per cui è bene fare un’attenta valutazione e confronto con il mutuo ipotecario tradizionale per comprendere dove sia la maggiore convenienza. Consigliamo di richiedere per ambo le opzioni preventivi e prospetti finanziari dettagliati, per valutare i costi complessivi e trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.