Confronto mutuo: cosa sono i mutui variabili e lo spread?

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Quando vi trovate a pensare di accendere un mutuo per acquistare un immobile, dovete fare i conti con due termini non a tutti comprensibili: mutui variabili e spread. Ma cosa significano? Risponderemo a tutte le vostre domande all’interno di questa guida.

Mutui variabili e spread

I termini mutui variabili e spread, pur se non a tutti chiarissimi e comprensibili, mettono sempre un po’ di ansia, perché è generalmente conosciuto il fatto che un mutuo a tasso variabile si differenzia da quello a tasso fisso per il fatto che i suoi interessi possono crescere nel tempo ed essere quindi diventare più alti di quelli di partenza. Questo avviene per una serie di fattori che chiariremo più avanti.

Lo spread è uno strumento attraverso il quale banche ed istituti di credito calcolano il loro guadagno reale. Si tratta di un costo aggiuntivo, che si va a sommare al tasso di interesse applicato allo stesso mutuo.

Nei mutui a tasso fisso, lo spread viene calcolato una sola volta e il tasso non si modifica più nel corso del piano di ammortamento pluriennale. In quelli a tasso variabile, come abbiamo detto poco sopra, potrebbe invece variare e diventare minore nelle migliori delle ipotesi, ma anche maggiore… ed è questo che fa paura, perché vorrebbe dire avere un ricarico del valore del prestito fissato inizialmente.

Cos’è lo spread

Lo spread di un mutuo è differente da quello dei titoli di Stato e letteralmente vuol dire differenziale.

Si tratta di un ricarico che ogni istituto di credito decide di applicare, in maniera differente, al tasso di interesse di base, e rappresenta il suo ricavo netto sull’intero finanziamento.

Come è comprensibile, questo valore può essere molto oscillante, attestandosi come valore di rischio che la banca o la finanziaria si assume. Maggiore è il rischio e maggiore sarà anche lo spread in cui vi viene concesso un mutuo.

Mutui a tasso variabile e spread

Lo spread applicato ai mutui variabili è generalmente piuttosto basso e si attesta attorno all’1,6%, in quanto la Banca vede ridotti i rischi di insolvenza da parte del mutuatario grazie alla copertura dovuta all’ipoteca su un immobile.

Quando vi viene fatta una proposta di finanziamento, però, oltre alla media dello spread dovrete considerare i tassi di interesse di base che vengono applicati al mutuo e le condizioni finanziarie. Ogni istituto di credito, infatti, ha le proprie, e nella valutazione di una proposta finanziaria è bene considerare quella che può agevolarvi e avere maggiore convenienza.

Il tasso di interesse: come è composto

Il criterio Euribor + spread è quello che permette di fissare il tasso variabile di un mutuo.

L’indice Eurobir è quello che permette di comporre più diffusamente il tasso variabile di un mutuo ipotecario, così come per il mutuo a tasso fisso è l’Euris.

Nei mutui a tasso fisso lo spread risulta più gravoso per il mutuatario. In questo caso, infatti, l’andamento degli indici ricade sull’istituto di credito il quale, però, godrà di una rata fissa e costante per tutta la durata del mutuo.

Ciò vuol dire che, se dovessero abbassarsi gli indici, ne gioverebbe la banca stessa, perché non ha necessità di abbassare anche le rate del mutuo, che resterebbero sempre le stesse.

Al contrario, lo spread dei mutui variabili è più basso, in quanto è su voi mutuatari che ricade l’andamento dell’Euribor.

Da quanto detto, è l’Euribor che deve essere tenuto in maggiore considerazione nei mutui variabili, perché, essendo soggetto alle oscillazioni del mercato, è esso che può provocare il rialzamento del tasso di interesse.

Spread e mutuo variabile: come viene fissato

Dato che lo spread rappresenta il guadagno di un istituto di credito, ognuno di essi ne fissa uno, che può essere più o meno elevato.

Lo spread viene fissato in base a diversi criteri, ovvero:

  • Il guadagno garantito
  • La compensazione dei rischi di insolvenza
  • L’azzeramento delle spese di gestione della pratica

Il calcolo degli interessi

Gli interessi di un mutuo (sia a tasso variabile che a tasso fisso) così come lo spread, dipendono essenzialmente da tre fattori:

  • Il costo del denaro
  • L’importo del mutuo
  • La durata dell’ammortamento

In questo calcolo degli interessi, oltre all’Euribor è importante tenere presente anche il Tasso BCE (Banca Centrale Europea), ovvero gli interessi che gli istituti di credito pagano per eseguire le operazioni di finanziamento.

Il calcolo degli interessi di un muto è fatto su base annua e vengono presi in considerazione sia l’importo complessivo e sia la durata del mutuo. Entrambi, vengono poi moltiplicati per il TAN (Tasso Annuo Nominale).

I mutui variabili sono convenienti?

È questa la domanda che la maggior parte delle persone si pone, ma non c’è una risposta unica, perché le variabili da prendere in considerazione sono tante e sono anche molto soggettive.

Di certo c’è che, con l’introduzione dell’Euro come moneta, i mutui a tasso variabile sono molto più vantaggiosi rispetto a quando era in circolazione la lira, la cui continua svalutazione comportava spesso un rialzo pesante dei tassi di interesse.

Tuttavia, bisogna prendere sempre in considerazione il fatto che un rialzo dell’inflazione potrebbe far rialzare anche i tassi di interesse dei mutui variabili, per cui un’attenta valutazione della situazione economica del Paese e l’attenzione alle previsioni degli economisti, dovrebbe essere sempre necessaria prima di decidere su un mutuo a tasso variabile o fisso.

Surroga del mutuo con spread più basso

Potrebbe succedere che, pur avendo in corso un mutuo con una banca, un altro istituto di credito vi faccia un’offerta migliore e vi offra delle condizioni più vantaggiose, con interessi molto più bassi.

La domanda è: posso cambiare banca anche con un mutuo in corso? La risposta è: sì, potete farlo grazie alla surroga del mutuo, che vi consente di stipulare un nuovo contratto di mutuo con un altro istituto di credito, utilizzando la stessa ipoteca di quello precedente ma a condizioni molto più vantaggiose per voi per quanto riguarda i tassi di interesse, lo spread e di conseguenza l’importo della rata mensile.

Conclusioni

Concludendo, risulta chiaro che, nei mutui variabili, più che lo spread è importante considerare l’indice Euribor. Se, infatti, lo spread è normalmente piuttosto basso e non crea problemi rilevanti, l’Euribir incide sulle oscillazioni dei tassi di interesse e quindi anche sul totale della rata mensile che dovrete pagare.

Prima di prendere qualsiasi decisione, valutate sia la vostra situazione finanziaria e sia quella economica del Paese, oppure affidatevi a un esperto capace di consigliarvi qual è la scelta più vantaggiosa per voi.