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Avendo la fortuna di poter contare oggi su strumenti di comunicazione digitale come computer, smartphone e tablet, fare un confronto mutuo è diventato molto più semplice di un tempo. Mettere a confronto le diverse offerte è essenziale per trovare la soluzione più adatta alle proprie esigenze, evitando di limitarsi alla propria banca o all’istituto di credito più vicino per mera pigrizia, una comodità che potrebbe costarci caro, in senso letterale. Infatti la prima regola per trovare una buona opportunità di finanziamento è non accettare la prima proposta, ma avere l’accortezza di trovare le offerte migliori, quelle alle condizioni di finanziamento più vantaggiose. E in questa guida spieghiamo proprio come fare, passo dopo passo.
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Usare i comparatori on line
Grazie al web oggi è possibile fare ricerche in tempi brevi e risultati altamente efficienti. Esistono infatti tutta una serie di siti finanziari specializzati che fungono da comparatori on line, i quali
consentono di confrontare in tempo reale le proposte sul mercato più allettanti, riportando dettagliatamente condizioni finanziarie applicate. Sulla scorta di tali informazioni preliminari possiamo fare già una prima scrematura di proposte di mutuo che potrebbero fare al caso nostro, e contattare direttamente gli istituti di credito per avere un preventivo gratuito che non comporta alcun obbligo di sottoscrizione.
Tassi di interesse
Tra le condizioni finanziarie riportate nei prospetti, l’elemento di maggiore interesse per il richiedente sono i tassi di interesse. Parliamo di due valori percentuali che vanno ad indicarci quanto andremo a spendere per accendere il finanziamento, considerando non solo la restituzione del capitale, ma anche interessi e spese varie. I valori riportati sono rappresentati da due acronimi
- TAN (Tasso Annuo Nominale) – L’insieme degli interessi puri applicati al capitale erogato
- TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) – L’insieme di tutte le spese correlate all’erogazione del finanziamento
Se il TAN ci indica nel confronto tra preventivi quale istituto di credito ci permette di pagare meno interessi, è il TAEG il valore da guardare con maggiore attenzione, poiché indica tutte le spese comprese gli interessi stessi, dalle commissioni alle imposte di legge, passando per i costi di gestione e notarili. Più è basso il TAEG nel confronto mutui, maggiore è la convenienza. Ma tale valore è influenzato anche da fattori soggettivi, come i requisiti reddituali del cliente, l’importo richiesto, e la durata del piano di ammortamento.
Mutuo e tasso di interesse: le tipologie
In base al tasso di interesse prescelto possiamo avere diverse soluzioni di mutuo: a titolo esemplificativo riportiamo le definizioni più comuni
- Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse prefissato non varia per tutta la durata del finanziamento, e rimanendo stabile nel tempo genera rate di importo fisso
- Mutuo a tasso variabile: la rata del mutuo varia in relazione al tasso di interesse calcolato sulla scorta di un parametro di mercato. Questo vuol dire che la rata durante l’intero piano di ammortamento può oscillare verso l’alto o verso il basso a seconda del parametro di riferimento
- Mutuo a tasso misto: il beneficiario del mutuo, in tempi determinati e successivi, può liberamente passare dal tasso fisso al tasso variabile, e viceversa
- Mutuo con tetto (Cap): in questo caso banca e cliente si accordano per fissare al tasso variabile un tetto massimo oltre il quale il suddetto tasso non può innalzarsi. Questo tetto detto anche Cap, garantisce al mutuatario l’impossibilità che la rata possa crescere in maniera spropositata
- Mutuo con tasso d’ingresso: questa soluzione prevede che per un certo periodo iniziale venga applicato al mutuo un tasso ridotto. Alla scadenza di tale periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza
Calcolo rata
Per scegliere la migliore proposta di mutuo dobbiamo individuare non solo i tassi di interesse più convenienti, ma capire anche quanto andremo materialmente a pagare. Grazie sempre agli strumenti disponibili in Rete possiamo fare un calcolo rata on line, nel caso in cui non vogliamo utilizzare un programma Excel che ha le funzioni per eseguire il medesimo calcolo. La rata di un mutuo
è composta dal tasso di interesse più lo spread, che rappresenta il guadagno netto dell’istituto di credito. Il tasso fisso viene calcolato sul parametro Irs (o Eurirs), mentre per il tasso variabile si utilizza l’Euribor. La scadenza delle rate in genere è mensile, ma può essere anche trimestrale o semestrale, ed ognuna di esse è composta da una quota capitale e una quota interessi di entità variabile.
Questi simulatori per il calcolo rata sono molto rapidi e piuttosto efficienti, basta conoscere il tasso e inserire il valore dell’importo e del numero di rate per avere un’idea abbastanza precisa di quanto potremo effettivamente pagare a fine rimborso.
Definire il piano di ammortamento
Al netto delle singole politiche di rischio, in genere una banca o una finanziaria concede un importo purché il reddito del richiedente sia tale da poter sostenere la rata di ammortamento per un certo numero di mesi/anni. Per questo motivo la rata non dovrebbe superare un terzo del reddito da lavoro percepito dal richiedente, e questo semplice calcolo preliminare già ci illustra quanto effettivamente richiedere all’istituto di credito, evitando che il finanziamento venga rifiutato. Vi sono diverse tipologie di piano di ammortamento di un mutuo, le formule più utilizzate sono
- Piano di ammortamento alla francese: la quota interesse decresce nel tempo mentre la quota capitale cresce, man mano che il rimborso avanza, a fronte di un importo costante della rata
- Piano di ammortamento a rate crescenti: gli importi aumentano ad ogni rata, e in genere tali rate sono composte esclusivamente dalla quota interessi, mentre il capitale viene rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate. Il rimborso del capitale genera il ricalcolo delle quote interessi dovute
- Piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile: la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento dell’intero piano di rimborso
La documentazione
Una volta trovata la banca idonea per richiedere il mutuo si avanza domanda di finanziamento. L’istituto di credito esprime un primo parere di fattibilità sull’operazione, sulla scorta dei dati personali e di reddito inviati dal richiedente, in modo da valutare sostenibilità del reddito e affidabilità creditizia del soggetto, stimare il valore dell’immobile e l’idoneità tecnico/legale ad essere ceduto. Successivamente bisogna inviare all’ente finanziatore tutta la documentazione necessaria, che comprende
- Copia di un documento di identità valido
- Codice fiscale o tessera sanitaria
- Documenti di reddito: buste paga e dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio per lavoratori dipendenti, modello 730 o Unico per autonomi e liberi professionisti, insieme a iscrizione all’albo o estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato
- Certificato di nascita
- Certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni
- Documenti tecnici dell’immobile: compromesso di vendita, planimetria, certificato di abitabilità, atto di acquisto dell’immobile
Copertura del finanziamento
Tra le info utili da sapere prima di sottoscrivere un contratto di mutuo riguarda la copertura del valore dell’immobile con il suddetto finanziamento. In genere
un istituto di credito arriva a finanziare fino all’80 per cento del valore dell’immobile, e a seconda dell’istituto di credito è possibile che vengano richieste anche ulteriori garanzie oltre all’ipoteca. Vi sono enti che consentono di finanziarie anche fino al 100 per cento dell’immobile, ma in genere in tali frangenti sono richieste non solo altre garanzie come fideiussioni, ma le condizioni sono più onerose, a partire dagli stessi tassi di interesse.
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