Confronto mutuo: mutui a tasso variabile con tetto massimo, le migliori offerte nel 2021

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Se avete paura delle impennate che possono accusare i vostri mutui a causa dello spread, potreste scegliere i mutui a tasso variabile con tetto massimo, noti anche come mutui con Cap. Si tratta di finanziamenti che riescono a contenere le oscillazioni a rialzo dello Spread grazie a un limite massimo prefissato.

In questa guida analizzeremo l’argomento sui mutui a tasso variabile con tetto massimo e cercheremo di capire se sono davvero convenienti, in quanto questa soluzione ha dei pro e dei contro che dovrete attentamente valutare.

Definizione dei mutui a tasso variabile con tetto massimo

A causa della forte crisi bancaria e alle impennate dello spread sui finanziamenti a tasso variabile, si è ritenuto necessario intervenire con l’introduzione, da parte degli istituti di credito, di un tetto massimo.

I mutui a tasso variabile con tetto massimo sono detti anche mutui con Cap, dove Cap sta per capped rate e indica una tipologia di finanziamento a cui viene applicato un tasso variabile ma con un tetto massimo prestabilito. In questo modo, il tasso applicato non potrà salire oltre il suo limite imposto, anche nel caso in cui i tassi di mercato lo dovessero superare. Tutto questo vuol dire che, grazie a questo tetto applicato al TAN (Tasso Annuo Nominale), l’importo della rata del mutuo non potrà mai superare un determinato valore.

I vantaggi

Il tetto massimo applicato ai mutui a tasso variabile ha dei vantaggi e degli svantaggi, per cui è bene che li conosciate e li consideriate tutti, prima di scegliere.

I vantaggi di un mutuo a tasso variabile con tetto massimo sono:

  • La certezza di un rialzo contenuto, che vi darà una tranquillità non solo economica ma anche psicologica
  • L’applicazione di un tasso di interesse mediamente più basso rispetto al tasso fisso

Se quindi volete continuare ad approfittare dei vantaggi di un tasso variabile ma volete anche non rischiare eccessivi rialzi a causa delle impennate dello spread, potete affidarvi a un mutuo con Cap.

Gli svantaggi

Lo svantaggio principale dei mutui con Cap è nel costo del tetto, che prevede degli interessi molto elevati rispetto alle semplici formule a tasso variabile, le quali sono molto più convenienti nel caso in cui lo spread dovesse essere al ribasso.

A chi convengono

Dopo aver parlato e vantaggi e svantaggi, possiamo comunque individuare delle categorie di persone per le quali i mutui a tasso variabile con tetto massimo possono essere particolarmente vantaggiosi, e nelle quali potreste rientrarvi anche voi.

In particolare, potete rientrare in questa platea se volete contare su un tetto massimo da applicare al tasso di interesse e a cui viene corrisposta una rata di ammortamento massima ammissibile.

Se non volete rischiare le oscillazioni de mercati finanziari e quindi dei tassi di interesse verso l’alto, che potrebbero portarvi a pagare rate di ammortamento anche insostenibili, un mutuo con Cap è quello che fa al caso vostro.

Come calcolare la rata dei mutui a tasso variabile con tetto massimo

Per calcolare la rata di un mutuo con Cap dovete tenere in considerazione alcuni elementi, ovvero:

  • L’importo della rata
  • Il tetto massimo
  • Lo spread
  • La durata del rimborso

Prendendo ad esempio un mutuo a tasso variabile con tetto massimo pari al 5,5% e un tasso iniziale Euribor più spread al 2,5% su un importo di 150.000 euro, otterrete una rata massima. A questa cifra, dovrete poi aggiungere il ricalcolo della parte variabile, che rappresenta la quota di interessi.

Differenze di calcolo tra mutuo variabile e mutuo variabile con tetto massimo

Il classico mutuo variabile presenta delle differenze di calcolo rata rispetto a un mutuo variabile con tetto massimo.

Nel caso del mutuo variabile classico, il ricalcolo su base spread riguarda l’importo della quota capitale, in quello con tetto massimo è la quota di interessi la parte della rata che subirà il ricalcolo, mentre la quota capitale resta quella prefissata alla stipula del contratto. La quota interessi del tetto massimo calcolata va quindi aggiunta alla quota capitale stipulata, in modo da ottenere un esatto calcolo della rata del mutuo variabile con Cap.

Quanto sono attendibili i calcolatori online?

I calcolatori online sono degli ottimi strumenti per chi vuole calcolare rata e piano di ammortamento di un prestito e confrontare diverse offerte di istituti di credito e finanziarie online.

Nel caso dei mutui a tasso variabile con tetto massimo, però, potrebbero non fornirvi un risultato incorretto in quanto, se fate il calcolo nel momento in cui il tasso aumenta, gli importi delle rate vengono stimati al ribasso. Il consiglio è quello di prestare attenzione al valore del tasso di interesse nel momento in cui state per sottoscrivere un mutuo e non a quello massimo del Cap.

Come capire se è una soluzione conveniente

Per comprendere se l’offerta di un mutuo con Cap da parte della banca è davvero conveniente per voi, dovrete valutare alcuni aspetti, ovvero:

  • Il tetto massimo deve essere applicato non allo spread ma al TAN
  • Se il tetto massimo è troppo alto, potrebbe risultare inutile e addirittura rischioso
  • Il tasso variabile puro deve essere leggermente più basso dello spread applicato
  • Fate attenzione che non siano presenti dei floor, ovvero delle soglie minime imposte dalle banche, perché impedirebbero alla rata di diminuire in caso di ribasso dei tassi

Ricordate, inoltre, che i mutui a tasso variabile con tetto massimo hanno sempre uno spread maggiore a quelli variabili classici, anche perché il tetto massimo è ottenibile per mezzo di una polizza che stipula per voi l’istituto di credito e che serve a proteggervi dalle oscillazioni dei tassi di interesse.

Conclusioni

Da quanto detto, i mutui a tasso variabile con tetto massimo sono un’ottima soluzione se volete approfittare dei vantaggi di un tasso variabile ma nello stesso tempo volete difendervi dal rischio di rialzi dello spread che potrebbero danneggiarvi.

Tuttavia, un mutuo con Cap non è sempre così vantaggioso e per comprenderlo dovrete valutare diversi aspetti per capire se la rata mensile finale può essere da vero conveniente, come vi abbiamo spiegato in questa guida.

Il consiglio è sempre quello di affidarvi a un consulente finanziario che riuscirà a guidarvi nella scelta della soluzione migliore per il vostro singolo caso.