Cosa sono i mutui fondiari?

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Se dovete acquistare un immobile e avete bisogno di accendere un mutuo, dovete sapere che esistono per voi diverse opportunità. Una di queste è rappresentata dal mutuo fondiario, che molti confondono con il mutuo ipotecario nonostante presenti delle differenze, oltre a dei punti in comune. Per fare una scelta informata, quindi, dovete comprendere la differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, prima di scegliere, e noi vi aiuteremo grazie a questa guida, in cui risponderemo anche alla domanda: cosa sono i mutui fondiari?

Cosa sono i mutui fondiari

Andiamo quindi a spiegare cosa sono i mutui fondiari, quali sono le principali caratteristiche, che finalità hanno, quali vantaggi possono concedervi, a chi sono rivolti e quali requisiti dovete possedere per ottenerli, per poi capire anche quali sono le differenze rispetto a un mutuo ipotecario.

Così come il mutuo ipotecario, anche un mutuo fondiario è un finanziamento a medio e lungo e lungo termine, la cui durata può andare da un minimo di 18 a un massimo di 30 anni.

Il mutuo fondiario prevede che presentiate come garanzia l’ipoteca di primo grado su un immobile. Il “primo grado” indica la priorità rispetto ad altre eventuali ipoteche presenti, che danno diritto al finanziatore di prevalere su tutte le altre nel caso si dovesse presentare una situazione di insolvenza da parte vostra.

Mutui fondiari: caratteristiche principali

Di seguito, elencheremo tutte le voci che mettono in luce le caratteristiche principali che riguardano i mutui fondiari, in modo da farvi un’idea più chiara possibile di questa tipologia di finanziamento.

  • Il capitale

Il capitale che richiederete non dovrà essere superiore all’80% del valore dell’immobile che intendete acquistare, così come stabilito dalla Banca d’Italia.

Questo capitale è chiamato anche loan to value e si riferisce al rapporto tra l’ammontare del muto che vi verrà erogato e il valore dell’immobile dato in garanzia. Nei mutui fondiari, quindi, il loan to value non può superare l’80%.

  • Le garanzie integrative

Se avete necessità di richiedere un finanziamento equivalente al valore totale dell’immobile perché non possedete la parte di liquidità necessaria per coprire le spese iniziali, potete comunque richiedere un mutuo fondiario, ma dovrete essere in grado di poter offrire delle garanzie aggiuntive, oltre all’ipoteca. Generalmente, vi verrà richiesta una fidejussione, ovvero la presenza di una terza persona che possa garantire per voi il pagamento delle rate qualora voi vi trovaste in difficoltà.

Questa terza persona è rappresentata solitamente da un genitore o da un parente stretto, che però deve possedere delle caratteristiche particolari, ovvero deve avere un reddito solido e costante e non deve avere un passato creditizio negativo, per cui sono esclusi tutti coloro che sono iscritti alle liste della Crif (Centrale dei Rischi Finanziari) o chi ha pignoramenti o protesti in corso.

  • Valgono solo per la prima casa
I mutui fondiari, a differenza di quelli ipotecari, possono essere richiesti solo nel caso in cui avete bisogno di capitale per acquistare la vostra prima casa. Ciò vuol dire che, con i mutui fondiari con ipoteca, non è possibile rifinanziare altri mutui eventualmente presenti sull’immobile, oppure chiedere finanziamenti per comprare una seconda casa, come invece può essere fatto con un classico mutuo ipotecario.
  • Le garanzie ipotecarie già presenti

Se, al momento della richiesta del prestito, sull’immobile sono già presenti delle ipoteche, potete richiedere un capitale con un limite massimo dell’80% del valore dello stesso immobile, e questo capitale dovrà coprire sia il vecchio finanziamento e sia quello nuovo.

  • Rientrano anche i costi di ristrutturazione

Anche i coati di ristrutturazione, insieme al valore netto dell’immobile, rientrano nella valutazione del capitale massimo richiedibile. Questi, quindi, vanno sommati al valore della casa che volete acquistare.

I vantaggi dei mutui fondiari

Ci sono delle caratteristiche che rendono un mutuo fondiario particolarmente vantaggioso e di cui parleremo di seguito:

  • Gli interessi

I tassi di interesse applicati ai mutui fondiari sono generalmente più vantaggiosi rispetto a qualsiasi altro prodotto finanziario disponibile sul mercato per l’acquisto della prima casa.

Il fatto che sia presente l’obbligo di un’ipoteca e il limite massimo dell’80% del capitale finanziabile, rendono tranquilli i creditori, i quali vi offriranno un mutuo a condizioni molto competitive e con tassi di interesse decisamente agevolati.

Vi basterà utilizzare uno dei tanti calcolatori di prestito disponibili online per capire effettivamente che le condizioni sono molto appetibili. Solo per fare un esempio, se scegliete un mutuo fondiario con una durata media di 10 anni e tasso variabile, otterrete un elenco di proposte con un TAEG in media dell’1,30%. Tra l’altro, questo valore è calcolato prendendo anche in considerazione la polizza assicurativa necessaria a coprire diverse evenienze, come ad esempio la perdita del posto di lavoro, il decesso del mutuatario o un infortunio.

  • Le spese notarili sono ridotte

I mutui fondiari, rispetto ad altre tipologie di finanziamenti, hanno delle spese notarili molto ridotte e un iter di richiesta e approvazione molto più veloce. Per i mutui fondiari, infatti, non esiste più l’obbligo del doppio atto notarile (condizionato e definitivo). È ovvio che il costo dipende anche dalla parcella del singolo notaio che si occuperà della pratica ma, in generale, le spese sono minori rispetto a molti altri tipi di prestito.

  • Detrazioni Irpef e agevolazioni fiscali

Grazie a un mutuo fondiario sarete in grado di detrarre sia gli interessi passivi che spese accessorie e oneri. Per quanto riguarda l’agevolazione fiscale riferibile alle detrazioni degli interessi fiscali, è bene che sappiate che esistono delle differenze tra i mutui stipulati prima del 1993 e quelli successivi.

Inoltre, se nel corso del tempo vi doveste trovare nella situazione di dover cambiare residenza, la quale non sarà quindi più quella dell’immobile oggetto di mutuo fondiario, perderete tutte le agevolazioni fiscali, tranne che in rarissimi casi specifici, di cui vi parlerà di volta in volta il vostro commercialista.

Interessi oneri relativi al mutuo fondiario per la prima casa sono quindi detraibili dall’Irpef.
  • Possibilità di ridurre la somma ipotecato

Nel momento in cui avrete restituito 1/5 della somma concessa in prestito, avrete la possibilità di ridurre la somma ipotecato.

  • Possibilità di estinzione anticipata

Potete estinguere in qualsiasi momento il vostro debito con la banca, sia in modo parziale che totale.

  • La cancellazione automatica dell’ipoteca

Una volta che avrete concluso il pagamento del prestito concesso, l’ipoteca, a differenza di qualsiasi altra tipologia finanziamento, verrà automaticamente cancellata. In tal modo, eviterete ulteriori atti notarili e spese, oltre alla perdita di tempo.

  • Potete fare la surroga

Anche con i mutui fondiari è possibile la surroga, ovvero la portabilità del mutuo. Potete quindi spostare il mutuo dalla banca con cui avete stipulato un contratto precedente presso una che vi offre condizioni e tassi di interesse più agevolati. Tutto questo in maniera totalmente gratuita.

Come richiederli

Per richiedere i mutui fondiari dovrete fare domanda a un istituto di credito o a una finanziaria che avrete scelto tra quelle che vi offrono le condizioni migliori. Una volta ricevuta la vostra domanda, il creditore disporrà una perizia per valutare il reale valore dell’immobile che state dando in garanzia.

Se questa perizia confermerà che il valore dell’immobile è in grado di coprire la somma che state richiedendo, l’istituto di credito delibererà la concessione del mutuo fondiario per l’acquisto della prima casa.

A questo punto si aprirà la fase istruttoria, che servirà ad accertare la regolarità dell’immobile ma anche la vostra affidabilità creditizia. Successivamente, viene avviato l’iter di registrazione dell’ipoteca di primo grado.

La fase immediatamente successiva è la firma del contratto da entrambe le parti: vostra e della banca.

L’assegno a copertura del credito ottenuto verrà inizialmente depositato pressa la banca in via cauzionale, ovvero fino a quando non saranno concluse tutte le fasi che porteranno a confermare anche l’assenza di iscrizioni o trascrizioni che possano compromettere l’ipoteca di primo grado.

Quando tutte queste procedure saranno concluse, potrete incassare l’assegno di mutuo e finalmente entrare in possesso del vostro immobile.

Caratteristiche comuni e differenze con un mutuo ipotecario

Dopo avere parlato in maniera approfondita dei mutui fondiario e aver chiarito ogni dubbio, andiamo a vedere infine quali sono le sue caratteristiche comuni e le differenze con un mutuo ipotecario.

Innanzitutto, la tipologia di contratto tra voi e la banca, sarà uguale sia nel caso di un mutuo fondiario che di uno ipotecario. La banca eroga la somma che vi necessita per acquistare un immobile e voi impegnate lo stesso immobile o un altro bene.

In entrambi i casi, poi, viene stabilito un piano di ammortamento per la restituzione della somma prestata, che generalmente ha un tasso fisso ma può essere anche variabile o misto.

Le differenze sostanziali tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario sono sostanzialmente due:

  1. Nel mutuo fondiario l’ipoteca può essere solo di primo grado, mentre in quello fondiario il grado non è importante.
  2. Potete richiedere il mutuo fondiario solo nel caso in cui dobbiate acquistare la vostra prima casa, limite non previsto per un mutuo ipotecario. Inoltre, la somma massima che vi verrà erogata sarà pari all’80% del valore reale dell’immobile, mentre un mutuo classico può coprire anche il 100% del suo valore.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: quale conviene di più

Il mutuo fondiario è più conveniente nei casi in cui dovete acquistare la vostra prima casa e avete a disposizione della liquidità pari al 20% del valore dell’immobile. Gli interessi di un mutuo fondiario infatti sono più bassi di un mutuo classico, e sono anche minori le spese del contratto e di gestione delle pratiche.

Se invece dovete acquistare una seconda abitazione, oppure avete bisogno di un prestito solo per la ristrutturazione abitativa o, ancora, dovete pagare dei debiti pregressi, è più conveniente un mutuo ipotecario, anche perché non potreste richiederne uno fondiario per le situazioni appena citate, in quanto non sono previste.

Adesso che conoscete tutto sul mutuo fondiario e sulle sue similitudini e differenze con un mutuo ipotecario, sarete in grado di fare una scelta informata.