Differenza tra mutuo fondiario e mutuo ipotecario, guida e info utili

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Quali sono le differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario? Spesso infatti, queste soluzioni offerte da banche e istituti di credito, vengono confuse, ecco perché in questa guida cercheremo di fare chiarezza e di mostrarvi tutte le differenze.

Differenze tra mutuo ipotecario e mutuo fondiario

Se siete alle prese con l’acquisto di un immobile, sapete bene quanto sia importante fare un’analisi delle vostre condizioni finanziarie e soprattutto delle diverse tipologie di mutui a vostra disposizione.

Per questo è importante conoscere bene le caratteristiche dei vari prodotti finanziari e soprattutto le differenze tra un mutuo fondiario e un mutuo ipotecario. In molti casi, infatti, si pensa che essi riguardino lo stesso tipo di contratto, ma in realtà non è così. Di seguito analizzeremo singolarmente entrambi i contratti per capirne caratteristiche e differenze.

Il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è un finanziamento con una durata che può andare da un minimo di uno a un massimo di trent’anni, quindi ha un decorso di medio o lungo termine, e prevede sempre la registrazione di un’ipoteca di primo grado.

L’ipoteca di primo grado riguarda la prima ipoteca iscritta sulla struttura, in quanto sullo stesso bene è possibile accendere diverse ipoteche, ognuna delle quali è definita da un grado. È questo stesso grado che stabilisce quanto i singoli creditori abbiano priorità di rivalersi sull’immobile e di soddisfare il loro bisogno di recuperare somme non rimborsate tramite il pagamento delle rate del mutuo concesso.

Banche e istituti di credito vi rilasceranno somme che andranno a coprire non più dell’80% del valore del bene che andrete a ipotecare.

Se avete bisogno di cifre maggiori, pari al valore totale dell’immobile, potrete ottenerle solo nel caso in cui sarete in grado di presentare anche altre garanzie, come ad esempio una fideiussione bancaria, una polizza o un’assicurazione.

Se, poi, nel momento in cui richiedete un mutuo fondiario, sono già presenti delle garanzie ipotecarie sull’immobile, il limite dovrà coprire l’80% del capitale residuo del precedente finanziamento e quello nuovo.

Il limite massimo delle somme che possono essere concesse tramite un mutuo fondiario è stabilito dalla Banca d’Italia, ed è determinato dal valore del bene ipotecato oppure in relazione alle spese da sostenere per i lavori di ristrutturazione.

Un aspetto molto importante è che il mutuo fondiario può essere richiesto solo se state acquistando la prima casa.

Vantaggi di un mutuo fondiario

Il primo vantaggio di un mutuo fondiario è che ha degli interessi molto vantaggiosi, con percentuali che vanno da un minimo del 3% a un massimo del 6%, contro quelli dei prestiti personali che, in alcuni casi, possono arrivare anche al 13%.

Gli interessi passivi, è bene ricordarlo, sono quelli che vengono pagati da banche e istituti di credito che vi elargiscono la somma, e hanno per voi un costo, consentendo un guadagno agli stessi creditori.

Per confrontare le varie offerte di mutui delle banche, dovete tenere in considerazione il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), il quale comprende il rimborso del capitale, gli interessi, le spese varie e le polizze assicurative. Il TAEG, in sostanza, vi fornisce il costo totale e annuale del mutuo che andrete a sottoscrivere.

Un altro vantaggio sta poi nelle spese notarili, che nel caso del mutuo fondiario sono ridotte. Inoltre, la lunga durata del finanziamento, vi permette di godere di un regime fiscale agevolato.

Ancora, una volta che avrete raggiunto il pagamento di un quinto del mutuo, avrete la possibilità di ridurre la somma ipotecata. Potrete anche decidere di estinguere anticipatamente il mutuo e ottenere la cancellazione automatica dell’ipoteca sull’immobile.

Riassumendo ciò che è stato detto fino a questo punto, per ottenere un mutuo fondiario:

  • Dovete stipulare un contratto con una banca
  • Il mutuo deve avere una durata a medio o lungo termine
  • La prima garanzia che dovrete presentare è l’ipoteca di primo grado su un immobile
  • Potete accedere a un mutuo fondiario solo per l’acquisto della prima casa
  • Potete richiedere un importo che non superi l’80% del valore dell’immobile, per cui è necessario che rispondiate di una somma da versare alla banca come anticipo.

Il mutuo ipotecario

Così come il mutuo fondiario, anche il mutuo ipotecario è un finanziamento a medio o lungo termine, che va da un minimo di cinque a un massimo di vent’anni.

La sua definizione si riferisce al fatto che, per richiederlo, dovrete offrire come garanzia l’ipoteca su un immobile, che può essere lo stesso per cui state facendo richiesta di finanziamento.

La differenza principale con un mutuo fondiario è che potete richiederlo per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, oppure per rifinanziare, con le stesse finalità, dei mutui già esistenti.

Qualora non foste più in grado di rimborsare il debito contratto con la banca, questa può vendere il bene ipotecato per recuperare la somma non restituita. Se la rata saltata è solo una, il creditore applicherà una mora sugli interessi.

Mutuo fondiario e mutuo ipotecario: le caratteristiche comuni

In entrambi i casi, tra voi e la banca viene stipulato un contratto grazie al quale la banca vi rilascia la somma da voi richiesta. Questa somma verrà rimborsata tramite il pagamento di rate comprensive di interessi e spese accessorie, che possono avere cadenza mensile, bimestrale, trimestrale, quadrimestrale o annuale.

Il tasso di interesse applicato può essere fisso, variabile o misto, a vostra scelta. Il tasso fisso vi permetterà di pagare una rata sempre dello stesso importo per tutta la durata del mutuo, per cui è l’ideale se non volete sottoporvi alle inflazioni del mercato. Il tasso variabile segue al contrario le fluttuazioni e può comportare cambiamenti nelle rate, che possono essere positivi ma anche negativi. Il tasso misto, infine, vi consente di passare da un tasso fisso a uno variabile con facilità e a secondo della convenienza del momento.

Il consiglio è quello di scegliere il tipo di tasso tenendo in considerazione non solo la situazione attuale ma anche le previsioni dei successivi anni.

In entrambi i casi, qualora non riusciste a pagare le rate, i creditori hanno il diritto di vendere il bene ipotecato per recuperare il debito.

Conclusioni

Come vedete, mutuo fondiario e mutuo ipotecario hanno tante caratteristiche in comune ma anche delle differenze importanti. Banche ed istituti di credito vi indirizzeranno sempre e comunque nella scelta migliore da fare in base alle diverse situazioni ed esigenze.