Tutte le differenze tra sostituzione, rinegoziazione e surroga di un mutuo, guida e info utili

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Acquistare una casa è il sogno di tutti, ma la crisi economica sta sempre più indebolendo le possibilità degli italiani e il mercato immobiliare ne accusa anch’esso il colpo, pur se negli ultimi anni abbiamo assistito a una ripresa, che ha beneficiato anche di manovre politiche studiate per aiutare cittadini e imprese.

Tuttavia, i casi di insolvenza dovuti proprio alla difficoltà di continuare a pagare le rate di un muto sono stati così tanti da spingere i governatori e gli stessi istituti di credito a formulare nuove opportunità di rivisitazione dei vecchi mutui attraverso strumenti come la sostituzione, la rinegoziazione e la surroga, che vi permettono di rivedere il piano di ammortamento del mutuo o di traferire quest’ultimo presso altra banca o istituto di credito, che vi offrono condizioni più favorevoli e convenienti.

In questa guida si parlerà quindi di tutte le differenze tra sostituzione, rinegoziazione e surroga.

Differenze tra sostituzione, rinegoziazione e surroga

Sostituire, rinegoziare o surrogare? Se vi trovate di fronte alla difficoltà con il pagamento delle rate del mutuo, prima di rinunciare o di lasciarvi prendere dal panico è bene che sappiate che esistono delle soluzioni progettate proprio per aiutarvi ad alleggerirvi un po’ e continuare a pagare la casa dei vostri sogni.

Tra sostituzione, rinegoziazione e surroga, tuttavia, vi sono delle differenze che dovrete attentamente valutare, in modo da scegliere lo strumento che realmente potrà permettervi di continuare a pagare il vostro mutuo senza che le rate appesantiscano troppo la vostra già più difficoltosa situazione economica.

Andiamo a vedere uno per uno questi strumenti e cosa ognuno di essi vi offre.

La rinegoziazione di un mutuo

Se ritenete che le condizioni del vostro vecchio mutuo non siano più favorevoli per voi, uno degli strumenti di cui vi potrete servire è la rinegoziazione, che vi permette di rivedere le condizioni del contratto stipulato con l’istituto di credito.

Il fine sarà quello di riuscire a stabilire una nuova soluzione, che sia sempre comunque in linea con l’impegno che avete preso in precedenza.

Attraverso la rinegoziazione potrete ottenere la modifica dell’importo della rata, del piano di ammortamento e del tasso di interesse applicato.

Per accedere a questa operazione non dovrete pagare dei costi aggiuntivi, ma ci sono delle condizioni a cui dovrete prestare attenzione.

La convenzione tra l’Associazione Bancaria Italiana (ABI) e il Ministero dell’Economia e delle Finanze ha stabilito che banche e istituti bancari devono concedere in ogni caso la possibilità di rinegoziare i mutui a tasso variabile sia per l’acquisto e sia per la ristrutturazione e la costruzione della prima casa stipulati prima del 29 maggio 2008.

I vantaggi della rinegoziazione

I vantaggi della rinegoziazione del mutuo riguardano sia voi e sia l’istituto di credito. Voi avrete una riformulazione delle rate tale da permettervi di non trovarvi in difficoltà con il loro pagamento e l’istituto di credito non dovrà recedere il contratto né trovarsi nella condizione di vendere l’immobile ipotecato per recuperare il capitale.

Questa soluzione è vantaggiosa anche perché non ha costi aggiuntivi e non prevede la presenza di un notaio che invece, in casi come la surroga, deve sottoscrivere un atto pubblico o autenticare un documento, come vedremo a breve.

Nel caso della rinegoziazione, infatti, basterà anche un semplice scambio di corrispondenza tra voi e la banca per accordarvi sulle nuove condizioni del contratto, senza sostenere alcuna spesa notarile così come stabilito dalla Legge n 244/2007.

Modifiche principali nella rinegoziazione di un mutuo

Come abbiamo accennato sopra, in caso di rinegoziazione verranno modificati l’importo della rata, il piano di ammortamento e il tasso di interesse.

Sintetizzando, con la rinegoziazione del mutuo otterrete:

  • L’allungamento della durata del piano di rimborso
  • La riduzione dell’importo della rata (mensile, trimestrale o semestrale)
  • L’applicazione del sistema di rimborso con rata fissa e durata variabile

Come ridurre gli interessi della rinegoziazione

Il Conto di Finanziamento accessorio vi permetterà di ridurre gli effetti della nuova applicazione degli interessi del mutuo, nel caso in cui scegliate la strada della rinegoziazione.

Questa soluzione vi permette di ottenere il calcolo mensile della rata del mutuo senza averne effettuato la rinegoziazione tramite la sottrazione della rata fissa convenuta e che si otterrebbe in caso di rinegoziazione, dall’importo di quella da rimborsare.

La differenza tra gli importi di queste due rate sarà addebitata sul Conto di Finanziamento accessorio e tale somma produrrà interessi debitori al tasso del mutuo o al tasso di interesse calcolato in base all’IRS 10 anni + 0,50 se inferiore a tale criterio.

Se la rata mensile comprensiva di interessi e dell’allungamento della durata del piano di rimborso dovesse avere un importo inferiore rispetto a quella fissa da corrispondere, la differenza pagata in eccesso sarà accreditata sul Conto di Finanziamento Accessorio.

La sostituzione del mutuo

Tra tutte e tre, la sostituzione del mutuo è la soluzione più drastica e onerosa ma quella che vi farà anche ottenere un risparmio a lungo termine.

Grazie a questo strumento estinguerete il vecchio mutuo e ne accenderete uno nuovo a condizioni più favorevoli.

I vantaggi della sostituzione del mutuo

Di seguito, elenchiamo i principali vantaggi di cui beneficerete tramite una sostituzione del mutuo:

  • Potrete sostituire un tasso variabile con uno fisso
  • Potrete aumentare o diminuire l’importo finanziato
  • Potrete aumentare o diminuire la durata del mutuo

Quali sono i costi da sostenere per una sostituzione

Se chiedete la sostituzione di un mutuo, potreste pagare una penale di estinzione anticipata, se prevista dal contratto precedentemente stipulato con l’istituto di credito. Dovrete poi affrontare i costi bancari relativi alla stipula del nuovo finanziamento, all’imposta sostitutiva e all’atto notarile.

Se nel precedente contratto è previsto, potrete detrarre gli interessi, ma potrà essere necessaria la cancellazione di una precedente ipoteca su un immobile, se presente.

La surroga del mutuo

Può capitare, che una banca differente da quella con cui avete stipulato il contratto di mutuo, vi offra delle condizioni più vantaggiose e adeguate alle vostre nuove esigenze.

In questo caso potreste scegliere la soluzione della surroga, che è una specie di alternativa positiva alla sostituzione, in quanto si tratta di una sorta di portabilità del finanziamento.

In questo caso infatti, il vecchio mutuo sarà trasferito ad un’altra banca o finanziaria, mantenendo presenti eventuali garanti e intestatari, senza che dobbiate affrontare spese, come previsto dalla legge 40/2007, nota anche come Legge Bersani.

Tuttavia, pur essendo assenti i costi di trasferimento, spesso dovrete affrontare quelli relativi alla redazione dell’atto notarile, che dovrà autenticare il passaggio del mutuo da un istituto bancario a un altro.

Con il nuovo istituto di credito potrete contrattare su tasso e durata ma la somma da finanziare dovrà essere pari a quella residua del mutuo precedente.

La surroga viene generalmente scelta anche nel caso in cui si sia prima intrapresa la strada della rinegoziazione ma questa non ha soddisfatto le proprie esigenze.

Surroga o sostituzione?

Scegliendo la surroga e quindi il trasferimento di un mutuo, manterrete l’ipoteca su un immobile, che invece non è prevista nella sostituzione, in quanto dovrete estinguere il contratto precedente e sottoscriverne uno nuovo con la stessa banca. Questa operazione prevede anche la cancellazione della vecchia ipoteca e la registrazione di una nuova, con tutti i costi connessi.

Nel caso in cui aveste bisogno di liquidità e pensaste di maggiorare il mutuo a questo scopo, la legge 40/2007 impone la stipula di un nuovo contratto indipendente e complementare, le cui spese saranno tutte a vostro carico.

La surroga prevede liquidità aggiuntiva al nuovo mutuo, ma in questo caso dovreste valutare anche la sostituzione, in quanto i costi complessivi dell’importo finanziato e il tasso di interesse potrebbero essere più o meno gli stessi.

Se però si tratta di un mutuo per la seconda casa o per ristrutturazione abitativa, la surroga risulta più vantaggiosa della sostituzione, in quanto la sostituzione ha un’imposta maggiorata al 2%.

La scelta è quindi molto soggettiva e dipende molto dalla vostra situazione personale e reddituale.

Conclusioni

Come vedete, la possibilità di alleggerirvi dalla rata di un mutuo diventata per voi ormai quasi insostenibile sono diverse. Prima di prendere qualsiasi decisione è bene che valutiate tutti gli aspetti della vostra posizione personale e vi lasciate guidare da un consulente che vi guiderà nella scelta migliore da fare.

In caso vogliate servirvi della surroga, dovreste prima informarvi bene sulle condizioni che possono offrirvi altre banche o istituti di credito, senza tralasciare le finanziarie che operano esclusivamente o soprattutto online, in quanto sono quelle che solitamente riescono a fare le offerte migliori, visto che hanno delle spese minori rispetto a quelle delle filiali, dovute principalmente e procedure più snelle e veloci.